Overdracht huur én handelsfonds…

6 Apr 2017

Een huurder van een handelsfonds heeft een overnemer gevonden voor zijn zaak. Hoe moet hij de verhuurder verwittigen dat hij zijn zaak overlaat? Kan de verhuurder weigeren dat de huur overgedragen wordt? Hoe zit dat precies?

Waarover gaat het?

Overdracht huur én handelszaak. Laat een huurder van een handelspand zijn zaak over (bv. een winkel of een horecazaak), dan draagt hij in principe niet alleen zijn zaak (het zgn. handelsfonds), maar ook de handelshuur over.

Nieuwe huurder. Zet de nieuwe uitbater de zaak verder, dan neemt hij dus in principe ook het huur-contract over en wordt hij rechtstreeks huurder, met alle rechten en plichten van dien. Zo zal hij o.m. zelf de huur rechtstreeks aan de verhuurder moeten betalen. Alleen het oorspronkelijke huurcontract telt, zij het met een andere huurder.

Het verschil met onderhuur. Bij onderhuur zijn er twee aparte huurcontracten: een eerste tussen de verhuurder en de hoofdhuurder en een tweede tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.

Mag er overgedragen worden?

Wat zegt het contract? Dat is zeker van belang. Staat er inzake overdracht niets vermeld in het huurcontract, dan is zo’n overdracht in principe zonder meer mogelijk. De overlater moet de verhuurder uiteraard laten weten wie de nieuwe huurder is. Zijn er achteraf problemen met de nieuwe huurder (bv. hij betaalt zijn huur niet), dan kan de verhuurder desnoods bij de overlater aankloppen.

Verboden volgens het huurcontract. Meestal staat er in het huurcontract echter dat zo’n overdracht verboden is. Toch wil dat nog niet zeggen dat een overdracht dan sowieso niet kan.

De huurder mag toch overdragen. Dat klopt! Gebeurt de overdracht van de huur samen met de overdracht van de zaak zelf, dan kan de verhuurder de overdracht in principe toch niet weigeren, zelfs niet mét een expliciet verbod in het huur­contract. De huurder moet dan wel een aantal strikte formele regels volgen.

Let op 1! Zit de huurder minder dan twee jaar in het pand of heeft hij minder dan twee jaar terug de huurhernieuwing bekomen, dan speelt het verbod wel en heeft de verhuurder dus een geldige reden om zich tegen de overdracht te verzetten.

Let op 2! Bewoont de verhuurder zelf (of naaste familie) een deel van het pand waarin de handelszaak zit, dan kan de verhuurder ook weigeren dat de huur overgedragen wordt.

Hoe verloopt dat praktisch gezien?

De verhuurder verwittigen. Uiteraard... De huurder moet de verhuurder in zo’n geval een aangetekende brief sturen waarin hij laat weten dat niet alleen de huur, maar ook zijn zaak zelf overgedragen wordt en wie de nieuwe huurder is.

Contract van overdracht bijvoegen. Om geldig te zijn, moet er bij die brief ook een (concept van een) ‘contract van overdracht’ gevoegd worden. Het gaat daarbij om het contract waarin de afspraken staan betreffende de overdracht van de huur.

Let op! De huurder is dus niet verplicht om het contract van de overdracht van de handelszaak zelf (met daarin de overnameprijs) mee te sturen.

Afspraken met overlater en overnemer. Die blijven uiteraard nodig, bv. over de opmaak van een plaatsbeschrijving en de eventuele betaling van huurschade (door de overlater) en over de te storten huurwaarborg door de overnemer.

Bron: Indicator