Het voordeelverschil tussen de geïntegreerde woonbonus en de verlaging van de registratierechten

24 Oct 2019

Uit verscheidene cijfers blijkt dat de Belg een baksteen in de maag heeft. Nog nooit werden er meer huizen en appartementen verkocht dan in 2019. Fiscaal wordt dit verlangen in Vlaanderen ingewilligd door de geïntegreerde woonbonus. Het bezitten van een woning wordt op deze manier gestimuleerd. Vanaf 1 januari 2020 zou, volgens het nieuwe regeerakkoord, het voordeel worden verschoven van het ‘bezitten’ naar het ‘verwerven’ van een woning. De geïntegreerde woonbonus zou worden afgeschaft, maar de registratierechten zouden wel worden verlaagd.

De woonbonus, nagenoeg iedereen heeft er reeds over gehoord, maar wat houdt dit nu juist in? Kort gezegd is het een belastingvermindering die kan worden verkregen door het verwerven of behouden van een woning. Doorheen de jaren is deze belastingvermindering meermaals gewijzigd. Zo zijn er op heden verschillende – uitdovende – stelsels lopende zoals het bouwsparen voor hypothecaire leningen die werden gesloten voor 2005. In 2005 moest het bouwsparen plaatsmaken voor het stelsel van de klassieke woonbonus en nog later, vanaf aanslagjaar 2015 – dit wil zeggen vanaf inkomstenjaar 2014 – zijn het de gewesten die bevoegd zijn geworden voor deze belastingvermindering in verband met het behouden of verwerven van een eigen woning. Het Vlaamse gewest heeft bijgevolg gekozen voor de geïntegreerde woonbonus en het Waalse gewest voor de soortgelijke chèque habitat. Het Brussels hoofdstedelijk gewest daarentegen heeft geen nieuw systeem ingevoerd en heeft alle fiscale voordelen afgeschaft voor leningen gesloten vanaf 1 januari 2017. Dit werd gecompenseerd door een vermindering van de verschuldigde registratierechten bij aankoop van een eigen woning. De federale staat is op heden nog steeds bevoegd voor de fiscale voordelen die gepaard gaan met het hebben van woningen die niet als eigen woning worden aangemerkt. In deze bijdrage zal er enkel worden ingegaan op het stelsel dat van toepassing is in Vlaanderen op de leningen die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2005.

Opdat de belastingplichtige recht zou hebben op een belastingvermindering conform artikel 14537 ev WIB92, moeten er een aantal voorwaarden zijn voldaan met betrekking tot de woning en met betrekking tot de lening. Deze worden hieronder besproken.

1. Welke voorwaarden moeten er zijn vervuld om aanspraak te kunnen maken op de geïntegreerde woonbonus?

Voorwaarden met betrekking tot de woning

Ten eerste moet het gaan om een eigen woning en dit ten laatste op 31 december van het jaar waarin de leningsovereenkomst wordt gesloten. Bij deze voorwaarde wordt er direct gedacht aan een woning die men als eigenaar zelf betrekt. Evenwel is dit begrip, conform artikel 5/5 van de Bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de gemeenschappen en de gewesten, ruimer dan dat. Zo kan het ook gaan om woningen die men niet zelf betrekt omwille van beroepsredenen (bv. omdat men in het buitenland werkt en in België een woning heeft gekocht), redenen van sociale aard (bv. omdat men in een woonzorgcentrum gaat wonen), wettelijke of contractuele belemmeringen (bv. omdat er bij het kopen van de woning nog een huurcontract lopende is) of omwille van de stand van bouwwerkzaamheden of verbouwingswerkzaamheden. Er wordt wel verwacht dat de laatste twee vernoemde belemmeringen wegvallen binnen de twee jaar die volgen op het jaar dat de lening werd gesloten. Wanneer er dus bijvoorbeeld een hypothecaire lening wordt gesloten op 12 oktober 2019 teneinde een woning te bouwen, dan wordt er verwacht dat men ten laatste op 31 december 2021 deze woning betrekt. Indien dit niet het geval is, wordt het recht op belastingvermindering tijdelijk geschorst.

Vervolgens moet het ook gaan om de enige woning van de belastingplichtige teneinde aanspraak te kunnen maken op de geïntegreerde woonbonus. Ook deze voorwaarde wordt beoordeeld op 31 december van het jaar waarin de leningsovereenkomst wordt gesloten. Evenwel zijn er sommige uitzonderingen op dit principe. Zo doen de woningen die men verkrijgt ingevolge een erfenis, geen afbreuk aan het fiscale voordeel dat men kan verkrijgen. Ook de woning die te koop staat op 31 december van het leningsjaar én die voor 31 december van het daaropvolgende jaar is verkocht, doet geen afbreuk aan deze voorwaarde. Indien de woning niet is verkocht binnen deze periode én het gaat om een lening die voor 2016 werd afgesloten, verliest men definitief het recht op de woonbonus.

Tot slot dient de woning waarvoor de lening werd aangegaan, gelegen te zijn binnen de Europees Economische Ruimte.

Voorwaarden met betrekking tot de lening

Er zijn ook een aantal voorwaarden verbonden aan de lening. Zo moet het gaan om een hypothecaire lening die is aangegaan door de belastingplichtige bij een instelling gevestigd in de Europees Economische Ruimte en dit voor een minimumlooptijd van 10 jaar.

De lening moet in het bijzonder zijn aangegaan om een woning te verwerven of te behouden. Dit wordt heel ruim geïnterpreteerd. Zo voldoet niet enkel de hypothecaire lening die wordt aangegaan om een woning te kopen of te bouwen, maar ook de hypothecaire lening die wordt aangegaan om een woning geheel of gedeeltelijk te vernieuwen en zelfs de hypothecaire lening die dient om de successierechten of schenkingsrechten te betalen in verband met deze woning.

Tot slot dient de hypothecaire lening te zijn aangegaan vanaf 1 januari 2016 en voor 31 december 2019. De hypothecaire lening dient effectief te zijn afgesloten. Een belofte of een mandaat volstaat dus niet.

2. Wat houdt die belastingvermindering dan concreet in?

Eens al deze voorwaarden zijn voldaan, heeft de belastingplichtige recht op een belastingvermindering. Maar hoeveel houdt deze belastingvermindering nu concreet in? Hiervoor moet er een onderscheid worden gemaakt naargelang het tijdstip waarop de lening werd afgesloten.

Er dient per belastingplichtige te worden gekeken naar de bedragen die hij op het belastbaar tijdstip heeft betaald aan kapitaalaflossingen en interesten (en eventueel verzekeringspremies, maar hier wordt in deze bijdrage niet op ingegaan). Naar alle waarschijnlijkheid gaat dit bedrag hoger liggen dan 1 520,00 euro per jaar, maar Vlaanderen heeft bepaald dat dit bedrag de grens is dat in aanmerking kan worden genomen voor de berekening van de belastingvermindering.

Dit maximale bedrag kan nog worden verhoogd met 760,00 euro de eerste 10 jaar en met 80 euro wanneer de belastingplichtige drie of meer kinderen ten laste heeft op 1 januari van het jaar waarin de leningsovereenkomst wordt afgesloten.

Echtgenoten en wettelijk samenwonenden die gezamenlijk belast worden, mogen de betaalde bedragen vrij verdelen onder elkaar. Elk hebben zij recht op een maximale belastingvermindering, afhankelijk van de betaalde bedragen.

Zoals te zien in bovenstaand schema, bestaat er sinds 1 januari 2016 in Vlaanderen een full woonbonus en een light woonbonus. De full woonbonus wordt toegekend wanneer er een hypothecaire lening werd aangegaan voor de enige eigen woning. De light woonbonus wordt daarentegen toegekend waanneer er een hypothecaire lening werd aangegaan voor de eigen, maar niet enige woning van de belastingplichtige.

Meer concreet betekent dit alles dat wanneer een belastingplichtige een hypothecaire lening voor zijn enige en eigen woning afsluit vanaf 2016, er een maximale belastingvermindering kan plaatsvinden van 944,00 euro, zijnde 40% van het maximale bedrag van 2 360,00 euro. Bij echtgenoten en wettelijk samenwonende kan dit bedrag stijgen tot een belastingvermindering van in totaal 1 888,00 euro per jaar.

3. Waarom kan er voor de aankoop van een tweede woning wel nog een belastingvoordeel worden verkregen?

Wanneer er een hypothecaire lening wordt aangegaan voor een woning die niet de enige en eigen woning is van de belastingplichtige, blijft de federale overheid bevoegd. Artikel 1455 en 1456 WIB92 bepalen dat er ook voor deze kosten een belastingvermindering wordt toegekend. Ook hier moet het gaan om een ingeschreven hypothecaire lening van minimum 10 jaar, die werd aangegaan bij een instelling gevestigd in de Europees Economische Ruimte, teneinde een woning, die niet enig of eigen is, te bouwen of te verwerven. Voor hypothecaire leningen aangegaan voor het bouwen of verwerven van een tweede woning in het Vlaamse gewest vanaf aanslagjaar 2015, is er een maximaal vrijstelbaar bedrag van 2 280,00 euro (art. 14540 WIB92). Dit maximaal bedrag geldt per persoon, ook bij echtgenoten en wettelijk samenwonenden. Op dit maximaal bedrag, kan er een belastingvermindering van 30% plaatsvinden, zijnde een maximaal bedrag van 684,00 euro per jaar per belastingplichtige.

4. Wat kunnen we in de toekomst verwachten?

Indien het voorstel van de regering Jambon wordt goedgekeurd door het parlement, zullen belastingplichtige die na 1 januari 2020 een hypothecaire lening afsluiten voor hun enige en eigen woning, niet meer kunnen genieten van de geïntegreerde woonbonus. Evenwel zouden, ter compensatie, de registratierechten bij de aankoop van de woning worden verlaagd van 7% naar 6%.

Om dit met een voorbeeld duidelijk te maken, zal een belastingplichtige die een woning koopt van 350000, 00 euro, na de verlaging een bedrag van 21000,00 euro aan registratierechten verschuldigd zijn, terwijl dit voordien 24500,00 euro was. Dit houdt een bespring van 3500,00 euro in.

Registratierechten worden berekend op de waarde van de woning. Indien een woning minder dan 200000,00 euro waard is, vindt er een vrijstelling van registratierechten plaats op de eerste schijf van 80000,00 euro, wat neerkomt op 5600,00 euro.

Wanneer iemand daarentegen een woning aankoopt van maximaal 200000,00 euro, wordt de eerste schijf van 80000,00 euro vrijgesteld van registratierechten. Er zullen dus bij de aankoop van een woning van 190000,00 euro dus 6600,00 euro aan registratierechten verschuldigd zijn, terwijl dit voordien 7700,00 euro inhield. Dit houdt dus een besparing van 1100,00 euro in.

Wanneer deze besparing wordt vergeleken met deze van de geïntegreerde woonbonus, kan er enkel en alleen tot de conclusie worden gekomen dat de afschaffing van de geïntegreerde woonbonus de gewone burger zeer duur zal komen te staan. Het belastingvoordeel voor de aankoop van een tweede woning is veel groter dan dat van een eerste en enige eigen woning.

Het voorstel werd gedaan met de gedachte dat de woningprijzen naar aanleiding van de afschaffing van de geïntegreerde woonbonus zullen dalen. Of dit effectief het geval zal zijn, en of de prijzen zodanig zullen zakken dat het gecreëerde verschil in voordeel zal worden gecompenseerd, zal de toekomst uitwijzen.

 

 

Bron: Kim Robijns (Gevaco Advocaten)